Hiện nay để thực hiện tham gia vào việc đánh giá tài sản thì người ta cần phải dựa vào cơ sở thực hiện phân tích và đánh giá trong đó phải quan tâm tới tỷ suất vốn hóa. Đây là giá trị quyết định vì mặt tài sản cũng như quyết định được các giá trị và có ý nghĩa vô cùng quan trọng. Thông qua giá trị này chúng ta có thể biết được mối liên hệ và liên quan mật thiết giữa tài sản cũng như mức thu nhập trong lĩnh vực tài chính kinh tế. Vậy tỷ suất vốn hoá là gì? Vai trò và công thức tính của nó như thế nào?
Tỷ suất vốn hóa là gì?
Tỷ suất vốn hóa là Cụm từ dùng để phản ánh về các mối quan hệ giữa mức thu nhập để tiến hành vào hoạt động thuần của các dự kiến được xây dựng trong vòng một năm và các giá trị của các loại tài sản.Theo đó thì tỷ suất vốn hóa sẽ được thực hiện sử dụng trong hoạt động đầu tư bất động sản và phục vụ cho nhu cầu để tính toán các tỷ suất lợi nhuận thông qua các dự kiến để tạo nên các dự án đầu tư bất động sản.
Tỷ suất vốn hóa có vai trò vô cùng quan trọng trong việc giúp chúng ta lựa chọn được các loại tài sản để thực hiện đầu tư. Trong các trường hợp các loại tài sản này đều có giá trị bằng nhau và trong đó có hai loại tài sản mà có số vốn hóa là 10 % và 5 % thì các nhà đầu tư sẽ lựa chọn mức độ sinh lời ở mức 10 % của các tài sản đó.
Chúng ta cần phải chú ý vì các yếu tố sẽ ảnh hưởng tới bất động sản mà chúng ta đầu tư thì trong đó có tới lãi suất Trần vì yếu tố này không ảnh hưởng tới quyết định đầu tư hay không trên thị trường.
Khi tỷ lệ vốn hóa này cao hơn có nghĩa là chúng ta sẽ có được mức lợi nhuận cao hơn nhưng đồng nghĩa với nó thì chúng ta phải chịu được mức độ rủi ro cao. Do đó mà việc chúng ta lựa chọn vào đầu tư hay không đầu tư vào lĩnh vực bất động sản phải dựa trên Các mức độ và sự ảnh hưởng cũng như các yếu tố về vấn đề rủi ro
Công thức tính tỷ suất vốn hóa
Để thực hiện tính được tỷ suất vốn hóa thì chúng ta phải phân biệt được về khái niệm định nghĩa cũng như giá trị tỷ suất lợi nhuận của các nhà đầu tư khi họ quyết định đầu tư vào lĩnh vực bất động sản dựa trên mức độ thu nhập thông qua các hoạt động mà tài sản bất động sản đó đã tạo ra. Do đó mà chúng ta sẽ có công thức tính cụ thể như sau:
Tỷ lệ vốn hóa được tính bằng giá trị thu nhập hoạt động ròng chia cho giá trị thị trường hiện tại của các loại tài sản.
Trong đó chúng ta có thể hiểu được thu nhập hoạt động rồng chính là tổng mức thu nhập thực hiện cho thuê do các loại tài sản được thực hiện tạo ra sau khi đã trừ đi các khoản chi phí.
Giá trị hiện tại của các loại tài sản là giá trị được tính trên hiện trường hay gọi là thị trường mà những người tham gia có thể phải trả khi mua các loại tài sản đó.
Các phương pháp
Các phương pháp tính
Để thực hiện tính toán một cách chi tiết và cẩn thận dựa trên các phương pháp thì chúng ta sẽ sử dụng các phương pháp sau:
Phương pháp so sánh
Phương pháp này sẽ áp dụng cho các hình thức là tài sản cần được thực hiện thẩm định giá thông qua cách so sánh có nghĩa là chúng ta có thể rút ra được mức độ của giá vốn hóa các loại tài sản này có giá trị tương tự trên thị trường.
Việc áp dụng phương pháp này sẽ dùng vào việc thẩm định và cần phải thực hiện điều tra cũng như khảo sát các thông tin và chúng ta phải thực hiện so sánh ít nhất ba loại tài sản trên thị trường.
Chúng ta cần phải thực hiện kiểm tra và tham khảo các thông tin về giá giao dịch cũng như các mục đích sử dụng và các điều khoản tài chính để thực hiện đáp ứng các điều kiện của thị trường tại thời điểm chúng ta thực hiện bán cũng như mua. Thông qua mức độ thu nhập hoạt động cũng như các chi phí hoạt động thì chúng ta có thể biết được mức độ sử dụng và rủi ro trong thanh toán cũng như các yếu tố liên quan khác trong quá trình thực hiện.
Đối với các trường hợp tài sản đem đi so sánh sẽ có các yếu tố khác biệt với các loại tài sản thẩm định thì lúc này giá của nó cần tiến hành phải điều chỉnh lại dựa trên các yếu tố khách quan.
Chúng ta phải dựa vào cách tính thu nhập của các hoạt động thuần cũng như chi phí hoạt động để thực hiện áp dụng so sánh thống nhất với cách tính của các loại tài sản thẩm định do đó mà giá của các loại tài sản này phải được so sánh để phản ánh được các điều kiện của thị trường trong mức độ đánh giá tương lai cũng như thẩm định giá cả.
Trong đó chúng ta sẽ tính được mức độ tổng thu nhập hiệu quả sẽ bằng tổng thu nhập tiềm năng từ đi các vấn đề thất thu do không sử dụng hết 100 % và các rủi ro trong thanh toán.
Dựa trên phương pháp so sánh này chúng ta có thể thực hiện xác định được mức độ chi phí hoạt động cũng như số lượng thu thập hiệu quả trong công việc để thực hiện tiến hành thẩm định tài sản.
Phương pháp phân tích vốn vay
Phương pháp này sẽ thực hiện căn cứ vào mức độ bình quân của hệ số bốn hóa tiền vay cũng như mức độ số vốn hóa sử hữu trong đó sẽ có quyền và tỷ trọng số vốn huy động từ các nguồn khác nhau tham gia vào quá trình đầu tư.
Đối với phương pháp này thì chúng ta sẽ áp dụng đối với các loại tài sản mà được thực hiện đầu tư bởi những nguồn vốn có sợ hữu và những nguồn vốn vay do đó các thẩm định viên phải thu thập được những thông tin đặc biệt liên quan tới các nguồn này để thực hiện thẩm định.
Trong đó tỷ lệ vốn sở hữu cũng như tỷ lệ vốn vay và thực hiện kỳ hạn thanh toán số kỳ thanh toán, lãi vay cũng như sự kỳ vọng của các nhà đầu tư thông qua các khoản vay này sẽ có khả năng thực hiện thu hồi và dựa trên các yếu tố liên quan khác.
Sử dụng phương pháp phân tích khả năng thanh toán các khoản nợ
Phương pháp này sẽ được thực hiện dựa vào khả năng thực hiện phân tích các khoản nợ và sẽ xác định căn cứ vào số vốn vay trên tổng số vốn đầu tư và tỷ lệ khả năng hoàn trả nợ.
Phương pháp này sẽ áp dụng đối với các loại tài sản có nguồn vốn và nguồn sở hữu để thực hiện thẩm định.
Phương pháp này sẽ phụ thuộc vào khả năng thanh toán của các nhà đầu tư cũng như các điều kiện và hình thức cho vay và thông qua đó nắm được các thông tin quan trọng khác.
Trên cơ sở tìm hiểu về tỷ suất vốn hóa thì chúng ta có thể hiểu được các mức độ và qua quá trình phân tích sẽ hiểu được giá trị này có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc phân tích thẩm định giá cả cũng như các hoạt động khác trong lĩnh vực tài chính và quan trọng nhất là lĩnh vực bất động sản. Hi vọng thông tin này sẽ giúp chúng ta có cái nhìn toàn diện về lĩnh vực này cũng như tham gia đầu tư một cách hợp lý.
